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(27.5.15) 人口低減地帯のアパ-ト建設はマルチ商法  家主がカモになる仕組み!!

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 私が入院している間に、NHKのクローズアップ現代でとても興味深い番組を放送していた。
アパート建築が止まらない。人口減少社会でなぜ」という番組だったが、このアパート経営は現在日本の恥部と言っていいほど問題点が多い。
なぜかというと人口減少地帯では絶対にアパート経営は損失が発生しており、あとはこの損失をだれが負担するかだけの問題になっているからだ。

注)現在アパートの空き家は統計では429万戸になっており、これは5軒に1軒が空き家ということになる。特に都市圏以外ではこの空き家率は高く、20%を越している。しかも実態把握は常に遅れており実際の空き家率はもっと高い。

 現在建設されているアパートは人口低減地帯の郊外が多く、とても住居者を集められるような場所でないのに次ぎ次に安アパートが建設されていく。トリックはサブリース契約といって家主(多くは農家)にアパートを建設させ、この計画を持ちかけたサブリース会社が一定期間家賃収入を保証するというものだ。
家主さん絶対もうかります。おたくは全く損はしない。たとえ入居者がいなくてもわが社が家賃収入を必ず支払います」というもので、一見家主にとって何らリスクがないように見えるが、どっこいこれは詐欺の一種だから必ず家主に損失が転嫁される仕組みになっている。
損失が発生するのが確実な場所で損失が発生しないなどということは絶対にない。

 例を占めそう。たとえば郊外の農地に1億円のアパートを建設するとする。土地と建設資金は家主が負担する(自己資金の場合と銀行借り入れの場合がある)。サブリース会社は家主とたとえば30年のアパートの一括 借り上げ契約を結び、10年間は毎年1千万円の家賃を支払うとの契約にする
これなら10年で家主は元をとれそれ以降は毎年1千万円の収入がまるまる入るので悠々自適の生活になると家主に思わせる。
これでお宅の老後は完全に保証されたようなものです」というのがセールストークだ。

 だがこれは本質的に詐欺だからそうはならない。建設する建物は実際は5千万円程度の安アパートで、残りの5千万円はサブリース会社の利益になる、このうちから1千万円程度建設会社に利益を振り分け、残り4千万円で一種のマルチを始める。建築会社はサブリース会社とグルだから表面的には1億円の物件が建設されたことになっている。

 サブリース会社は1千万円程度の利益を上げ、残り3千万円は家主の家賃保証として3年間の支払いに充てる。これはマルチ商法だからどうしてもマルチを継続させる財源がいる。これだと3年でマルチがばれるので、次々に新規の家主を口説いて安アパートを建設する。そのたびに自身には1千万の利益と3千万のマルチ資金が転がり込むのでこのシステムが動いている限りマルチはばれない。
Aさんを御覧なさい。このシステムですでに悠々自適です。お宅も絶対にそうなります
マルチ商法は最初に始めた人が儲かり後に参加すればするほど損失が拡大する仕組みだからAさんは一種の広告塔だ。

 そうしておいてさらにマルチ商法をばれないようにするために家賃保証の契約に期限を定めておく。多くは10年か5年で「大家さん、誰も入居者がいないので家賃保証がもうできません」と契約の更改を迫る。大家は泣く泣く応じざる得ないが、ここで初めてだまされていたことが分かる仕組みだ。
この人口低減化の農村部で行われている賃貸住宅の建設は完全にマルチ商法で最初にこの話に乗った人以外は必ず損失が発生する。何せサブリース会社はいつこの会社を倒産させるかだけのタイミングを図っており、損失が出はじめると(マルチに限界が現れると)すぐに会社を倒産させるからだ。
倒産させたあと新しく会社を起こし新たなマルチ商法を始めて半永久的に家主を食い物にする。

 これに相続税対策などが絡むと少しパターンが変わるが本質的に家主(農家)に損失を出させてサブリース会社だけが儲かる仕組みであることに変わりがない。
株の空売りとおなじで自身が損失を出しても相手がそれ以上の損失を出せばその差額が利益になるところが同じだ。

 こうして日本のあちこちに無用の賃貸住宅が建設され、それに伴い地方自治体の上下水道や電気や道路の建設をしなければならない。誰もすまない居住者の支出としては馬鹿にならない。こうして地方自治体も疲弊していく。
だからこれは現在の日本の恥部なのだ。サブリース会社という一部のヒルのようなマルチ会社だけが儲かり大家は大損をし、地方自治体は無駄な出費に悩む。

 NHKがこの番組を採りあげたことを私は評価するが、残念ながら取り上げ方が甘い。コメンテーターは「サブリース契約」そのものは良い悪いというようなものではないとコメントしていたが、それを頭の黒いネズミが悪用していることが今問題なのだ。
はっきりとこの人口減少地帯におけるアパートのサブリース契約は詐欺であり、本質的にマルチであることを明言すべきだったが、残念ながら国谷さんの歯切れは悪かった。
契約する時によく契約書を読みましょう」程度の提言では全く警告にならない。

(興味深い読者のコメントがなされるようになったのでそれを本文に転載しておく)

(その1)


 20年程前にL社とサブリース契約を結び、数年前に同社から一方的に契約を解除された者です。
報道されたような商法が、『詐欺である』と、言及いただいたことに、胸のすく思いでした。ありがとうございました。

数年前のL社との解約騒動の際、行政も弁護士さんでさえも、契約してしまった側に非があり、どうにもならないでしょ!と門前払いをされ、途方に暮れたことがある身としては、こうした問題が、公共放送で特集番組として、報道されたという事が、数年前に比べ、大きな前進だと考えています。

ご指摘のように、番組内容としては、歯切れの悪い部分もありましたが、法整備の間隙を突いた商法であるが故に、なかなか電波を使って、善悪を評することは難しかったのでしょう。サブリース契約については、今でこそ、調べようと思えばインターネットで様々なトラブル事例、リスクが把握できますが、20年前は自宅にインターネットがあるのは、皆無に等しく、リスクなどを調べたくても調べられなかった環境だったと思い返しています。(当時、そうしたスキルを持った方は、賃貸経営の『素人』とはいえません)いつか、サブリース事業企業による、こうした商法が、『詐欺商法』であると 裁かれることを切に願うばかりです。全くひどい話,だと思います。 それにしても報道はいつも生半可, 表面を糊塗する曖昧報道で百姓への警告になってないと思います。

(その2)

 
私の田舎,  近くに例のシャープ, エルピーダを含む工場団地ができ周囲は従業員相手のアパートが雨後の竹の子のごとく。 叔父も..... そして ああ茫然 借りて無し 中古アパートの家賃は下がるばかり, 旧いアパートは入居者のクレームばかり。

 百姓仕事は畝づくりから始まり 夏の炎天下の田圃の草取り  雨が多いと心配し 雨が少ないと心配し 背中に背負う防虫駆除機のあの重さ。 大した収入にもならないつらい仕事をしてきた世間知らずの百姓を, 甘言を用いて騙すとは人間とは思えぬ所業です。

(その3)
 

 網膜のほう回復されたようで、良かったですねえ。
日本には悪質なのがウヨウヨしていますから、気をつけるべきですね。人口減少地帯のアパートのサブリース会社+建設会社+金融機関はぐるで食い物にしていますね。
とても勉強になりました。ありがとうございます。

一箇所だけ。
>>株の空売りとおなじで自身が損失を出しても相手がそれ以上の損失を出せばその差額が利益になるところが同じだ。
のヶ所ですが、ちょっと違う気がします。空売りは高いところを先に売却しておいて、買う戻して利益をだすという目的なわけです。買い手の損失で利益をだすというのはいいすぎではと思いました。

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コメント

今朝、カーテン開けると、朝日さす新緑の中を まるで何事もなかったように ゴミ袋提げて、春の道を歩いておられるのが目に飛び込んで来て、昨夜夜更かしして何時もより遅い起床の寝ぼけ状態一度にしゃきっとなりました。回復上向きなのだろうと安心いたしました。風の強い日などは防備おこたりなく 歩いてくださいね。早起きして散歩にでていればご挨拶出来たのにと、反省!

投稿: 吉武允子 | 2015年5月15日 (金) 06時49分

全くひどい話,だと思います。 それにしても報道はいつも生半可, 表面を糊塗する曖昧報道で百姓への警告になってないと思います。

私の田舎, 近くに例のシャープ, エルピーダを含む工場団地ができ周囲は従業員相手のアパートが雨後の竹の子のごとく。 叔父も..... そして ああ茫然 借りて無し 中古アパートの家賃は下がるばかり, 旧いアパートは入居者のクレームばかり。

百姓仕事は畝づくりから始まり 夏の炎天下の田圃の草取り  雨が多いと心配し 雨が少ないと心配し 背中に背負う防虫駆除機のあの重さ。 大した収入にもならないつらい仕事をしてきた世間知らずの百姓を, 甘言を用いて騙すとは人間とは思えぬ所業です。

投稿: 絶望人 | 2015年5月15日 (金) 09時22分

網膜のほう回復されたようで、良かったですねえ。
日本には悪質なのがウヨウヨしていますから、気をつけるべきですね。人口減少地帯のアパートのサブリース会社+建設会社+金融機関はぐるで食い物にしていますね。
とても勉強になりました。ありがとうございます。

一箇所だけ。
>>株の空売りとおなじで自身が損失を出しても相手がそれ以上の損失を出せばその差額が利益になるところが同じだ。
のヶ所ですが、ちょっと違う気がします。空売りは高いところを先に売却しておいて、買う戻して利益をだすという目的なわけです。買い手の損失で利益をだすというのはいいすぎではと思いました。

投稿: NINJA300 | 2015年5月15日 (金) 18時19分

このまま借り手のいないアパートが増えていくと、日本にも「鬼城」が大量発生するかもしれませんね。
近年の日本の景気改善に、このアパート建設ラッシュが一役買っているのではないかと思うと、思いは複雑です・・・。

投稿: トシロー | 2015年5月15日 (金) 23時14分

昔から多磨とか70年代のニュータウンが危ないと言われていましてが、現時点でシナ部落とかになって治安悪化ということにはなってないようです。家賃が下がって一人当たりインフラ蔵でいいのではと思います。ただし、池袋や埼玉川越辺りは一部チャイナタウン化してゴミだらけになっていると聞きます。政府は伊藤忠など経団連の商人を見るのではなく国民の利益のために働いて欲しい。

投稿: NINJA300 | 2015年5月16日 (土) 19時21分

20年程前にL社とサブリース契約を結び、数年前に同社から一方的に契約を解除された者です。
報道されたような商法が、『詐欺である』と、言及いただいたことに、胸のすく思いでした。ありがとうございました。
数年前のL社との解約騒動の際、行政も弁護士さんでさえも、契約してしまった側に非があり、どうにもならないでしょ!と門前払いをされ、途方に暮れたことがある身としては、こうした問題が、公共放送で特集番組として、報道されたという事が、数年前に比べ、大きな前進だと考えています。
ご指摘のように、番組内容としては、歯切れの悪い部分もありましたが、法整備の間隙を突いた商法であるが故に、なかなか電波を使って、善悪を評することは難しかったのでしょう。サブリース契約については、今でこそ、調べようと思えばインターネットで様々なトラブル事例、リスクが把握できますが、20年前は自宅にインターネットがあるのは、皆無に等しく、リスクなどを調べたくても調べられなかった環境だったと思い返しています。(当時、そうしたスキルを持った方は、賃貸経営の『素人』とはいえません)いつか、サブリース事業企業による、こうした商法が、『詐欺商法』であると 裁かれることを切に願うばかりです。

投稿: 砂屋4代目 | 2015年5月17日 (日) 11時24分

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