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(25.6.6) クローズアップ現代「住宅リノベーションの最前線」 我が家も復活できるだろうか?

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 NHKのクローズアップ現代で興味深い放送をしていた。「住宅リノベーションの最前線」という番組だ。
最近は新しい言葉が次々に出てくるのでついていくのが大変で、リノベーションは最初イノベーション新機軸)のことだと思ったほどだ。

 住宅のリノベーションとはリフォームと異なり、マンションや住宅を大幅に改築して従来価値を取り戻す方法だという。
中古のマンションや住宅を現在の耐震基準建築基準に適合させ、間取りや設備を今風に変え、さらに外観を美しくすることで新築当時の姿にまで戻してしまう
そして新築住宅を購入するより2割程度安い価格で販売する手法だそうだ。

 従来日本では中古住宅はマンションであれ一戸建てであれ瞬く間に価値がなくなり、たとえば30年近く経つとマンションで購入時の3割程度、一戸建てでは土地価格しかないと言われてきた。

 私が現役の銀行員で貸出担当をしていたのは35年以上も前のことだが、当時不動産の評価をするとき、評価は土地だけしかしなかった。
相手先から「なぜ建物を評価しないのですか」と聞かれたが、「価値がないからです」(評価方法に建物は評価しないと記されていた)と答えたもののいつも不思議で仕方がなかった。
現実に使用価値があるのに、評価価値がないのはなぜか?」

注)最近になって日本もアメリカをまねた住宅価格指数が開発された。その内容については以下参照。
http://yamazakijirounew.cocolog-nifty.com/blog/2011/05/23531-613b.html


 
番組では(中古住宅の評価が低いのは法的な制約が厳しく、それをクリアーすると多額な費用がかかり、そのために取り壊して作るほうが簡単だからと説明していたが、私はさらに隠れた日本独特の理由があると思っている。
西欧やアメリカでは中古住宅の販売が非常に盛んで、全販売戸数の約8割は中古住宅であり、所有者も住宅をリフォームしては購入時より高価な価格で販売するのを個人的なビジネスにしている。

 一方日本の中古市場は全体の14%程度で、政府はこれを20年後までに25%まで引き上げたいと指針を示していた。
80%と14%の差は単に法制度の不備だけでなく、はっきり言えば日本人は人の使用した家に住むのが嫌だからだ。

日本人の奥深くには清浄の精神があり、無垢で穢れのないものを最上とみなす精神がある。
なぜ日本人が割り箸を使い、茶碗はなぜ専用なのかの理由と同じだ。

注)井沢元彦氏が「穢れと茶碗」でこの日本人の精神を分析している。

 しかしそれも限界があり、特に日本人の所得がここ20年にわたって全く増えなくなってからは、そんなことも言えなくなってきた。特にアベノミクスが始まるまではデフレ傾向が続いていたから借金をして不動産を入手しても価格は下がり、一方借金は重くなるので何らいいことはなかった。
それなら安くて新品同様の住宅ならいいじゃないか
それがリノベーション住宅の登場の背景だ。

 耐震基準は約30年前に強化されたが、それ以前に建てられたマンションは基準を満たしてないため、リノベーションをするとかえって高額な費用が掛かってしまうことが多かった。
したがって、この耐震基準を満たし、なおも新築より2割程度は安いマンションを建築できなければこの業界は成り立たない。

 映像に出てきた建築士は、建物の重さを軽くすることが耐震基準に適合するためのポイントだと説明していた。
たとえばベランダの柵がコンクリートであれば、はるかに軽量で丈夫なアルミ等の柵に変えたり、屋上に給水塔があればそれを地下に移す等で耐震性を2割増加させていた。

 こうした軽量化を行い、新しい素材を使用して外装と内装を今風に変えれば耐震基準も建築基準法もクリアーできる。
構造はそのまま利用できるので骨組みを新規に組み立てるより50%は安くできるので、内装や外装を施しても新築マンションより20%は安く仕上がるのだという

 私は感心してしまった。我が家は築20年でいたるところにガタがきている。玄関ドアーは壊れるし蚊防止のネットなどはボロボロになっていたし、トイレのドアーが急に開かなくなったりしている。
一体どうしたらいいんだろう」と考えていたが、このリノベーションの手法で新築同様の建物が復活できるかもしれない。
あきらめていたがほのかな明かりが見えてきた感じだ。

なおクローズアップ現代の記事は以下にまとめてあります。
http://yamazakijirounew.cocolog-nifty.com/blog/nhk_2/index.html

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