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(25.5.9) インフラは空中権を販売して整備しよう。 首都高の新たな試み Let's development by selling air rights infrastructure. A new attempt of capital city high speed company

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  なるほどね、政府も金がなくなればあらゆることを考えるものだと感心してしまった。
空中権の譲渡のことである。私など空中権などという権利があることを長い間知らなかった。
こうした権利はアメリカ発祥で、約100年前に狭い土地に高層ビルを建てるために考案されたらしい。

 日本では建築基準法容積率敷地面積に対する建物の床面積の割合)が決まっており、50%〜1300%の間で、その土地の用途ごとに容積率は決まっている。
だがこの容積率1300%とはあまりに少なすぎる
銀座や新宿の繁華街を見ると分かるが、こうした地区は容積率1300%で土地に目いっぱい建っているが、それでもせいぜい高さが30m程度の建築物しか建てられない。

 もともとは地震大国日本の実情にてらして高すぎる建築物は危険だという判断のもとに建築基準法は制定されたのだが、その後免震構造の建築方法が開発されて実質的に高さに対する制限がなくなっている。
すでに一部の地域では容積率を1300%でなく2000%まで広げた地区があるが、これは都市再生特別措置法の特例措置で、災害時の避難所や歩道を拡張すると2000%まで認められることになっている。

 だから容積率制限は公的な場所を提供したビルは2000%これだと敷地に目いっぱい建てても50m〜60mのビルが建つ)までは認められているものの、それでもアメリカのマンハッタンのオフィス街などに比較してもまだまだ低層だ。

 そこで注目されたのが空中権の売買で、日本では大手町・丸の内・有楽町の約170haのエリア内では特例で自由に空中権を売買できることにした(それまでは隣接した土地に建つ建物しか空中権が認められていなかった)。
この空中権をJR東京駅改装費用捻出のために、このエリア地区に建設されている高層ビルの所有者に売却したのだが、その収入は500億円におよび、改修費用がすべて浮いてしまった。
JRとしてはしてやったりというところだが、これを見ていた首都道路株式会社が目覚めた。

首都高はいたるところで老朽化がが進んで、このままでは大地震に耐えられない。補修が必要だが補修費用がままならない。これはJRをまねて空中権商売をはじめよう
首都道路株式の試算では今後必要になる修理費の総額は約1兆円になり、これを賄うためには高速料金の値上げが必要だという。
しかし空中権の売却ができれば値上げをせずに修理費が賄えるのでこれは利用者にとっても会社にとっても一挙両得だということらしい。

注)高速料金の収入は毎年2500億円規模で、これでは補修ができないという会社の説明にはやや疑問があり、今後首都道路会社の収支分析をしてみたいと思っている。
なお、空中権の売買については経済財政諮問会議が提言しているが、当然のことだが首都道路株式会社とは打ち合わせ済み。


 今具体的に検討されている場所は銀座の昔川が流れていた場所の高速道路約1kmで、この道路は半地下を走っているので、この上を塞いで土地を作りその上の空中権を販売するのだという。
私などは何もわざわざ塞がなくてもそのままで空中権を認めれば、高速道路や河川やJRは空中権だらけになって、一挙に資産会社になってしまうと思うが、一応更地の形式をとらないとだめらしい。

 だが空中権とはよく言ったものだ。もともとは容積率で制限しただけだから、容積率を上げればいいだけだが、それを制限したままにして権利を発生させるとは国もなかなかこすい。
これなら道路のインフラ費用も河川の補修も橋梁の補修も思いのままにできそうだから、税金を上げなくても補修は可能になりそうだ。
(ただしその地域に高層建築を建設する需要がなくては空中権の購入者は存在しないので、やはり首都や大都市の一部しかこの方法は適用されないだろう)。

注)なお日本全体のインフラの問題は以下参照。
http://yamazakijirounew.cocolog-nifty.com/blog/2013/02/post-a68a.html

(問)空中権の売買について、今後この取引形態は拡大すると思いますか?

Let's development by selling air rights infrastructure. A new attempt of capital city high speed company

When the financial crunch, I've been impressed government as something to think about everything.
It is that of the transfer of air rights. I did not know that there is a right to say air rights.
These rights in the United States originated, it seems to have been devised in order to build a high-rise building in a narrow land about 100 years ago.

(Percentage of floor area of the building to the site area) volume ratio is determined by the Building Standards Law, between 1300% from 50%, volume rate is determined for each use of the land in Japan.
But this volume 1300% rate too low.
And you can see the busy streets of Shinjuku and Ginza, this district is situated to the fullest to land at 1300% volume ratio, but still building only about 30m Built height at best.

Building Standards Law was established at the discretion building originally from high situation in Japan earthquake powerhouse that is dangerous.
Then, construction methods of seismic isolation structure has been developed in Japan, are no longer required height restrictions on substantially.

There is a district that was extended to 2000% instead of 1300% the volume rate in some areas already, but this is a special measure of urban regeneration Special Measures Law.
If you want to extend the sidewalk or shelter in the event of a disaster, it is supposed to be granted until 2000%.

So volume rate limit is recognized (building of 50m ~ 60m is located even if built to the fullest in this site's) to 2000% of building that provided a public place. But it's still low-rise even compared to such business district of Manhattan in the United States.

It is the buying and selling of air rights where the government's focused. you can buy and sell air rights freely in a special case in the area of about 170ha of Otemachi, Marunouchi and Yurakucho in Japan(Air rights were not recognized only building to be built on land that was adjacent to it).

For Tokyo Station renovation cost squeeze, JR was sold to the owner of the high-rise buildings have been built in this area the air rights. Its revenue at 50 billion yen, renovation costs had floated all.
Capital road Corporation focused on this.

The "Metropolitan Expressway, aging is progressing everywhere. They need repair the capital highway so. Would collapse in a large earthquake it. However repair costs barely. This is the buying and selling of air rights the same as JR Let's start with "

Total cost of repair to be needed in the future will be about 1 trillion yen in estimates of capital stock road, increase in high-speed charge that we need in order to cover this.
But there is an advantage even for the company but also for the user this repair cost so can cover without the price increase the sale of air rights is if possible.

But air rights is great. Government is limited by the volume rate, it's only good way of volume rate, but the country is also a merchant and generate the right to leave you restrict it.
Infrastructure costs of roads, repair of rivers, repair of bridges as well, because it is likely to be at will in this way, it is likely to repair possible without increasing the tax

 

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